Gastos del préstamo hipotecario. Otra sentencia contra los bancos

Los bancos pueden tener que enfrentarse con otro macroproblema, esta vez relacionado con los gastos del préstamo hipotecario. La sentencia tiene ya casi un año, pero rescato el asunto porque me han llegado noticias de un lector del blog de que ya se está promoviendo alguna que otra plataforma de asociados para reclamar los gastos abusivos.

Sentencia 705/2015 del 23 de diciembre del Tribunal Supremo – Gastos del préstamo hipotecario

#Gastos del préstamo hipotecario

Gastos del préstamo hipotecario. Esta sentencia puede traer de cabeza a los bancos.

En esta sentencia se declara abusiva la cláusula que el BBVA y el Banco Popular imponen a los prestatarios relacionada con el pago de todos los gastos, tributos y comisiones que se derivan de la constitución del préstamo hipotecario.

Sin duda se trata de otro varapalo contra el sistema bancario que ya se ha visto afectado por otras cuestiones, tales como las cláusulas suelo, las preferentes o los redondeos del tipo de interés, entre otras.

Así empieza una cláusula típica de gastos del préstamo hipotecario reflejada en la sentencia:

Son de cuenta exclusiva de la parte prestataria todos los tributos, comisiones y gastos ocasionados por la preparación, formalización, subsanación, tramitación de escrituras, modificación —incluyendo división, segregación o cualquier cambio que suponga alteración de la garantía— y ejecución de este contrato, y por los pagos y reintegros derivados del mismo, así como por la constitución, conservación y cancelación de su garantía, siendo igualmente a su cargo las primas y demás gastos correspondientes al seguro de daños, que la parte prestataria se obliga a tener vigente.

Según dice el tribunal, este tipo de cláusulas pretenden que el consumidor se haga cargo de TODOS los gastos «supliendo y en ocasiones contraviniendo, normas legales con previsiones diferentes al respecto».

Una de mis recomendaciones contra la incultura financiera. Ya disponible en este enlace.

Una de mis recomendaciones contra la incultura financiera. Ya disponible en este enlace.

Artículo 89.3 del texto refundido de la Ley General de Consumidores y Usuarios sobre cláusulas abusivas:

-La transmisión al consumidor y usuario de las consecuencias económicas de errores administrativos o de gestión que no le sean imputables.

-La imposición al consumidor de los gastos de documentación y tramitación que por ley correspondan al empresario

-La estipulación por la que el consumidor ha de cargar con los gastos derivados de la preparación de la titulación que por su naturaleza correspondan al empresario.

-La estipulación que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario

-Las que tienen por objeto imponer al consumidor y usuario bienes y servicios complementarios o accesorios no solicitados

-Los incrementos de precio por servicios accesorios, financiación, aplazamientos, recargos, indemnización o penalizaciones que no correspondan a prestaciones adicionales susceptibles de ser aceptados o rechazados en cada caso expresados con la debida claridad o separación.

Esto es lo que ofrece una de las plataformas que proponen reclamar los gastos del préstamo hipotecario:

Se puede reclamar los gastos de constitución de cada hipoteca (notaria, registro, impuestos ) siempre y cuando no se trate de subrogación, es decir, que se trate de constitución de una nueva hipoteca, el bien hipotecado no sea una vivienda de protección oficial y el destino del dinero no sea para el ejercicio de una actividad profesional o empresarial. Puede enviarnos las peculiaridades de su préstamo hipotecario para el estudio previo, totalmente gratuito. Puede mandar las facturas o documentación que posee a esta misma dirección. Se le pasa una ficha para rellenar con los datos necesarios y documentación que se precisa. Así también se le estudiará la cláusula suelo si es que la hubiere. Nosotros trabajamos con minuta de éxito, es decir que los honorarios de los letrados serán el 20% de la cantidad recuperada y una vez la misma este desembolsada en su cuenta bancaria. Hemos de aclararle en cualquier caso que usted tiene derecho , si cumple los requisitos indicados, a la devolución de lo pagado por dichos gastos más el interés legal del dinero desde la fecha de constitución, por lo que dependiendo de la fecha de constitución de la hipoteca puede suponer incluso más del 20% correspondiente a los honorarios.

Se puede acceder a la sentencia desde AQUÍ

Ramón Cerdá
Ramón Cerdá
Empresario - Sociedades Urgentes
Ontinyent, 1964

Fundador de GMC Asesoría de Empresas, SOCIEDADES URGENTES y Mi Libro en Papel, además de escritor, novelista, bloguero, editor y corrector de textos en EL FANTASMA DE LOS SUEÑOS.

Autor de LA HABITACIÓN DE LAS MARIPOSAS, HACIENDA [NO] SOMOS TODOS, LOS ELEMENTOS DEL ESTILO LITERARIO y otros muchos títulos.
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10 Comentarios.

  1. Modelo de reclamación de los gastos de hipoteca | - pingback on 25 febrero, 2017 @8:00
  2. En cuanto a VPO yo voy a reclamar. En mi caso, me subrogué (acepté) el préstamo hipotecario que la EMVS (empresa municipal de vivienda de Madrid) tenía con caixabank (la caixa). Y en ese préstamo, del que me dieron una copia en su momento, se recoge en una cláusula (“pacto” se llama en mi escritura de préstamo hipotecario) que todos los gastos relacionados con la escritura del préstamo hipotecario son a cuenta de la parte deudora (prestatario). A su vez, al comienzo de la escritura del préstamo hipotecario, especifica que el prestatario (“la parte deudora”) es tanto la emvs como los que se subrogan. Y los gastos de subrogación, están intrínsecamente ligados al préstamo hipotecario. No hay ninguna duda en mi opinión.

  3. ¿Se considera también subrogacion , en este caso de reclamacion , cuando compras una vivienda nueva y te quedas con la hipoteca que realiza el constructor con el banco?.

  4. Una pregunta si mi piso es vpo por que no puedo reclamar al banco los gastos de escritura,notaria etc?

    • Supongo que en esos casos los gastos serán menores o no se aplicará la misma cláusula de gastos, pero desconozco los detalles.

    • Hola me lees por que pones en tu blog que las vpo no puede solicitar reclamacion en base de la 705\2015? Puedes contestar? O es una equivocacion que no quieres contestar?

      • Yo he corrido con gastos valorados en 9400 euros en vpo escritura notaria etc si eso es poco… Que baje dios y lo vea

        • Don Carlos, centrémonos y no ponga en mi boca palabras que yo no he dicho. Primero, yo no he dicho que lo que usted ha pagado sea poco, sino que quizá (porque no lo sé) los gastos en una operación de este tipo son menores y hay cosas que el banco no repercute. He dicho menores, pero no poco…

          Por otro lado, no puedo añadir nada más, la frase que ha leído en mi blog es la parte en la que transcribo lo que una de las plataformas que se está ofreciendo a reclamar dice textualmente:

          Esto es lo que ofrece una de las plataformas que proponen reclamar los gastos del préstamo hipotecario:

          «Se puede reclamar los gastos de constitución de cada hipoteca (notaria, registro, impuestos ) siempre y cuando no se trate de subrogación, es decir, que se trate de constitución de una nueva hipoteca, el bien hipotecado no sea una vivienda de protección oficial y el destino del dinero no sea para el ejercicio de una actividad profesional o empresarial. Puede enviarnos las peculiaridades de su préstamo hipotecario para el estudio previo, totalmente gratuito».

          Si no se quieren hacer cargo de las reclamaciones de VPO será porque no tienen claro que puedan ganar, pero no es un criterio mí. Yo no soy el que realiza esos trámites. Saludos

        • Esos gastos se pueden reclamar. Excluirlo será tema de política de la empresa que ofertaba el servicio de reclamaciones.
          Saludos
          lacarpeta.es – Asesoría online

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