Contrato de alquiler de vivienda. Cláusulas nulas de pleno derecho

Los contratos están para cumplirlos, pero cuando se trata de un contrato de alquiler, o de cualquier otro contrato en el que se incluyen cláusulas que son contrarias a la legislación vigente, dichas cláusulas no pueden obligar a ninguna de las partes. Normalmente no son suficientes para considerar anulable el contrato pero las cláusulas en cuestión es como si no existieran. Suele pasar bastante a menudo, en especial en la redacción de un contrato de alquiler de vivienda entre particulares.

Qué cláusulas son nulas en un contrato de alquiler de vivienda

#Contrato de alquiler de vivienda

El contrato de alquiler de vivienda también tiene sus cláusulas nulas

En principio, como ya he dicho, sería nula cualquier cláusula que fuese en contra de la legislación, pero voy a mencionar las que son más habituales:

Pagos anticipados de varios meses de alquiler

El arrendador no puede exigir al arrendatario el pago anticipado de más de una mensualidad de alquiler. Sí puede no obstante exigir la fianza o la prima de opción en caso de tratarse de un alquiler con opción a compra. También se pueden pedir en algunos casos garantías adicionales.

El contrato de alquiler de vivienda disfrazado de arrendamiento de temporada

A menudo, para que el arrendatario no pueda exigir ciertos derechos, se realiza un contrato de once meses con la indicación de que se trata de temporada. De ese modo quedaría fuera de la normativa de arrendamientos de vivienda. Hay que tener en cuenta que para eso se requiere justificación, por estudios, por trabajo temporal, etc., y que el arrendatario disponga de un domicilio permanente en otra parte.

Renuncia a la prórroga legal

Que el arrendatario renuncie en el contrato a la prórroga que establece la ley no tiene ninguna consecuencia jurídica. Hay que tener en cuenta que el propietario está obligado a tres años, siendo optativo para el arrendatario, que sí que podrá rescindirlo antes si quiere.

Obligación de un año para el arrendatario

La ley establece que el arrendatario tiene derecho a dar por terminado el contrato en cualquier momento una vez pasados los seis primeros meses. Imaginemos que, pese a todo, existe un acuerdo entre arrendador y arrendatario para, en el momento de la firma, pagar un año anticipado del alquiler. Está claro que eso ya va en contra de uno de los puntos que antes he mencionado, pero si los dos están de acuerdo nadie lo puede impedir. Ahora bien, si transcurridos seis meses, el arrendatario quisiera dar por finalizado el contrato, podría exigir al arrendador la devolución de las cuotas pagadas de más.

La vivienda debe conservarla el propietario

Es el arrendador quien tiene la obligación de realizar las obras necesarias para la adecuada conservación de la vivienda, no será válida ninguna cláusula que obligue al arrendatario a hacer obras de conservación.

El domicilio es inviolable

El propietario no puede reservarse ningún derecho de entrada a la vivienda para comprobar el estado de conservación o para cualquier otra cosa. Esa cláusula también será completamente nula y no podrá ser ejercida.

Ramón Cerdá

 

Ramón Cerdá
Empresario - Sociedades Urgentes
Ontinyent, 1964

Fundador de GMC Asesoría de Empresas, SOCIEDADES URGENTES y Mi Libro en Papel, además de escritor, novelista, bloguero, editor y corrector de textos en EL FANTASMA DE LOS SUEÑOS.

Autor de LA HABITACIÓN DE LAS MARIPOSAS, HACIENDA [NO] SOMOS TODOS, LOS ELEMENTOS DEL ESTILO LITERARIO y otros muchos títulos.
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15 Comentarios.

  1. hola tengo una empresa con un socio y los dos hemos firmado contrato de alquiler por un ano pero mi socio quiere rescindir el contrato siendo el representante legal. pero si yo no estoy de acuerdo con rescindir contrato el solo lo puede hacerlo? sabiendo que ios dos firmamos el contrato.

  2. Estimado Sr.
    Tengo firmado un contrato de alquiler por 6 meses, pero estoy pensando en dejarlo porque ya he avisado al dueño de varias reparaciones ocasionadas por el estado en que está la vivienda, y sólo me ha efectuado una de ellas.
    Las demás (la principal, la existencia de una grieta en uno de los techos que estaba cuando entré, pero que cada vez se va haciendo más grande) no lo ha solucionado.
    ¿Puedo pedir por ello la resolución del contrato antes de los 6 meses, sin tener por ello que indemnizar al dueño?
    Y otra cosa, en el contrato hay una cláusula que dice que si no cumplo el periodo mínimo pactado de 6 meses tengo que indemnizar al dueño, además de la indemnización prevista en la L.A.U., le tengo que pagar los meses que queden hasta alcanzar dicho periodo mínimo.
    Esa es una cláusula abusiva, porque en la L.A.U. no viene nada de que se tenga que pagar los meses restantes hasta alcanzar el periodo mínimo pactado.

    • Todo lo que no esté contemplado en la ley no es aplicable. No recuerdo ahora cuáles son los plazos, pero usted como inquilino no puede estar obligado a mayores plazos que los que indique la ley. Sería una cláusula nula.

  3. antonio garcia

    alquile en house tryp una vivienda vacacional . Pague los 12 dias via banco a house tryp y en el ultimo dia ( a una hora de la llegada ) el propietario anulo la reserva diciendo que habia una plaga de insectos. Cuando he pedido a house tryp una hoja de reclamaciones me dicen que ellos no tienen hojas de reclamaciones porque ellos son una empresa de Gales y yo he aceptado que sea el propietario el responsable de todo. Sabiendo que si hubiera sido yo el que cancelo por cualquier causa la reserva a 1 dia del viaje me hubieran sancionado con la totalidad de la reserva ( 600 euros ) ¿ hay algun derecho de reciprocidad en el contrato aunque no este reflejado ? ¿ puede House tryp ser el que tiene la web , recibe mi pago y no tener ninguna responsabilidad de nada ? Si realmente es al propietario a quien tengo que reclamar ¿ esta obligado a tener una hoja de reclamaciones ? ¿ puedo reclamarle el coste de la diferencia entre el piso que tuve que alquilar y el precio del alquiler inicial que reserve con esta persona ? finalmente me costo 1000 euros el alquiler
    Gracias !

    • Hay mucho vacío legal en estas cosas, pero entiendo que sí existe una responsabilidad por parte de la contratante. El problema es que llevar eso adelante le supondría llegar a juicio y tiene muy pocas garantías; además de que se gastaría más de lo que podría recuperar al ser una sociedad que ni siquiera tendrá sede en España. Mi consejo es que vaya contra el que anuló el hospedaje y le reclame los daños. Es posible que ni siquiera tenga autorización y mucho menos hoja de reclamaciones.
      Otra cosa que debería hacer es poner su experiencia en la red en cuantos más sitios mejor. Por lo menos que los usuarios sepan a qué se arriesgan.

  4. otra coa a que obliga la ley vigente y muchos contratos sujetos a ella incumplen es que para repercutir gastos y tributos hay que cuantificarlos en el contrato; no vale decir “el ibi será a cargo del arrendatario”

  5. Muchas gracias por la respuesta y por la info que incluye. Incluire el ICG en vez del IPC, en el contrato y me quito de problemas.
    En el post: Ingresar mas de 3000€ en el banco,le hago una pregunta referente a este pago de toda la anualidad.Le rogaria me respondiese cuando pueda.
    Un saludo

  6. Respecto al pago por adelantado de la totalidad del contrato, si es por voluntad de los arrendatarios (es mi caso en estos momentos, en efectivo y por adelantado), como habria que especificarlo en el contrato,para no incurrir en ilegalidad????
    Respecto a las actualizaciones de la renta, cual seria el barometro a aplicar, el IPC ú el que corresponde a los contratos de alquiler, que es distinto del IPC (no recuerdo como se llama)???
    Gracias por las respuestas

    • Lo del IPC ha cambiado hace poco. Le recomiendo leer el siguiente artículo: http://elblogderamon.com/indice-de-garantia-de-competitividad/

      En cuanto a lo que dice del cobro anticipado de todo un año, no hay manera legal de incluirlo en el contrato. Lo puede incluir, y el arrendatario lo puede firmar, pero si pasados seis meses quiere rescindir… rescindirá, y si le ha pagado más de lo debido… se lo podrá reclamar. Por eso hablo de cláusulas nulas, que lo ponga el contrato no quiere decir que sea legal… aunque ambas partes lo acepten y firmen.

  7. Me interesa saber que ocurre con la fianza si se cancela el contrato antes del año, me ha ocurrido a mi, y no la devolvi pues esta cancelacion anticipada me supuso perder otras opciones de arrendamiento mas largas en el tiempo.

    • Si el contrato se cancela en base a lo que contempla la ley, la fianza debe ser devuelta. El arrendatario puede rescindir el contrato de vivienda pasados seis meses y el arrendador deberá devolver la fianza. La fianza solo tiene por objeto cubrir posibles daños o desperfectos ocasionados por el arrendatario durante su estancia.

  8. Igualmente sería nula la cláusula de actualización del alquiler que solo preveyera la subida pero no la bajada de hacerlo el IPC…

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